La notion de bail à ferme, bien qu’ancienne, est souvent méconnue ou sous-estimée par beaucoup de propriétaires.
Il n’est pas rare d’entendre que les relations soient bonnes avec son agriculteur et qu’il n’opposera aucun problème à libérer la terre si cela devait être nécessaire (pour une vente ou une reprise en nom propre par exemple).

Loin de vouloir mettre en doute la parole de nos confrères, la pratique nous montre néanmoins que tout le monde n’est pas digne de confiance.
L’exception qui confirme la règle en quelques sortes…

Pour qu’une terre agricole soit considérée comme occupée, elle doit être cultivée de manière régulière par un agriculteur actif avec pour objectif de produire et de vendre des produits agricoles.
La Loi sur le bail à ferme est explicite quant à la définition d’une exploitation agricole. Elle y est décrite comme une “exploitation commerciale de biens immobiliers en vue de produire des matières agricoles principalement destinés à la vente”.

Une terre occupée sous le régime du bail à ferme ne peut être ni sous-louée, ni échangée sans l’autorisation préalable du propriétaire, à l’exception de l’article 31 de la Loi sur le bail à ferme qui stipule in extenso :
« Le preneur peut, sans autorisation du bailleur, sous-louer la totalité du bien loué à ses descendants ou enfants adoptifs ou à ceux de son conjoint (ou aux conjoints desdits descendants ou enfants adoptifs.) ».

La rétribution annuelle pour l’occupation de la terre, le fermage, est calculée au moyen du revenu cadastral non-indexé multiplié par le coefficient de fermage. Ces derniers sont revus tous les 3 ans par la Commission des fermages. Pour plus d’informations à ce sujet ainsi qu’accéder à la liste complète des coefficients en cours, vous pouvez cliquer ici.

Par opposition, une terre libre est toute parcelle agricole, ne tombant pas sous la définition reprise ci-dessus.
Une terre peut aussi être libre lorsqu’elle est louée à un amateur ou éleveur de chevaux ou tout autre particulier ne disposant pas d’un numéro de producteur ni d’un numéro d’entreprise valable et actif reprenant des codes NACE assimilés à l’agriculture (NACEBel 01 et sous codes).

Dans le passé et comme le souligne S. Tastenoye dans son ouvrage “Pacht, vragen uit de praktijk“, l’élevage de chevaux n’a pas toujours été considéré par la jurisprudence comme une activité agricole, à moins que les animaux ne soient utilisés dans le cadre d’activités agricoles (e.a. comme chevaux de trait ou pour la production de viande).
Ces dernières années, les éleveurs de chevaux sont de plus en plus souvent considérés comme agriculteurs, pour autant qu’ils satisfassent aux conditions reprises ci-dessus et notamment à celle de posséder un n° de TVA valide ainsi qu’un n° de producteur.

Sur le terrain, nous constatons aussi que de plus en plus d’agriculteurs actifs s’occupent de chevaux.
Cela pourrait alors constituer un “danger” quant à la liberté des terres par rapport à la Loi sur le bail à ferme.

Pour cette raison, la vérification des codes NACE du (candidat)locataire est un petit effort qui peut éviter de nombreux problèmes.
Bien que les codes NACE ne permettent pas de déterminer avec certitude si le (candidat)locataire est agriculteur, ils permettent de s’assurer de la présence ou non des codes liés à l’agriculture.

Pour ces raisons, nous vous recommandons toujours de vous renseigner auprès d’experts, de prendre vos dispositions ou de travailler avec un gestionnaire lorsque cela est possible.
Chez Terra, nous sommes bien entendu rompus à ce type de demandes et sommes toujours prêts à vous assister dans la gestion de vos terres, qu’elles soient libres ou non.

N’hésitez donc surtout pas à faire appel à nos experts en les contactant au 014/98.01.32 ou encore par mail à l’adresse info@terra.estate. Pensez à vous munir de vos extraits de matrice cadastrale et/ou de plans afin de faciliter la localisation de vos parcelles.