La notion de bail à ferme, bien qu’ancienne, reste souvent méconnue ou sous-estimée par de nombreux propriétaires et agriculteurs.
Il n’est pas rare d’entendre que les relations avec l’agriculteur locataire sont bonnes et qu’il ne s’opposera pas à libérer la terre en cas de vente ou de reprise. Pourtant, l’expérience et la récente réforme du bail à ferme montrent qu’il vaut mieux se prémunir contre les mauvaises surprises.

Un cadre légal modernisé
La réforme du bail à ferme en Belgique présente des différences notables selon les régions. En Wallonie, la réforme est entrée en vigueur le 1er janvier 2020 et a profondément modifié le cadre juridique de la location des terres agricoles. Elle vise à sécuriser les agriculteurs tout en offrant aux propriétaires de nouveaux outils de gestion, à privilégier les baux écrits ainsi qu’à clarifier les conditions et durées des contrats. Désormais, tout nouveau bail à ferme wallon doit être établi par écrit et notifié à l’administration compétente. Si un bail oral subsiste, chaque partie peut demander sa mise par écrit devant le juge de paix.

En Flandre, la réforme a été plus tardive : le nouveau décret flamand sur le bail à ferme (Pachtdecreet) a été adopté le 4 octobre 2023 et publié le 28 novembre 2023. Cette réforme, bien que moins « révolutionnaire » que celle de Wallonie, introduit également des règles spécifiques pour la Région flamande, notamment en matière de rédaction obligatoire des baux et de notification à l’administration compétente.
Les modalités précises (durée, conditions de renouvellement, etc.) peuvent différer entre les deux régions, chaque entité disposant désormais de ses propres règles en matière de bail à ferme.

Définition et occupation agricole
Selon la nouvelle loi, une terre agricole est considérée comme occupée lorsqu’elle est exploitée régulièrement par un agriculteur actif, dans le but de produire et vendre des produits agricoles. La loi définit l’exploitation agricole comme « l’exploitation commerciale de biens immobiliers en vue de produire des matières agricoles principalement destinées à la vente ».

Sous-location et échanges
La nouvelle législation maintient l’interdiction de sous-louer ou d’échanger une terre occupée sous bail à ferme sans l’accord préalable du propriétaire, sauf pour la sous-location à des descendants ou enfants adoptifs du preneur (ou de son conjoint), conformément à l’article 31.

Le calcul du fermage
Le fermage reste plafonné par la loi : il se calcule en multipliant le revenu cadastral non indexé par un coefficient de fermage, revu tous les trois ans par la Commission des fermages. Les nouveaux coefficients applicables sont publiés régulièrement et doivent être respectés par tous les contrats.
Vous pourrez les retrouver ici.

Terre libre ou occupée ?
Une terre est dite « libre » si elle n’est pas exploitée selon la définition légale.
Elle peut aussi être considérée comme libre si elle est louée à un particulier ou à un éleveur de chevaux ne disposant pas d’un numéro de producteur ni d’un numéro d’entreprise actif avec des codes NACE liés à l’agriculture.
Attention cependant aux éleveurs de chevaux disposant d’un numéro de producteur.

Élevage de chevaux : ce qui change en Flandre
La réforme du bail à ferme a clarifié la situation de l’élevage de chevaux. Désormais, l’élevage de chevaux est reconnu comme activité agricole uniquement si l’éleveur dispose d’un numéro de producteur et d’un numéro d’entreprise avec des codes NACE agricoles (NACEBel 01 et sous-codes), et si l’activité vise principalement la production et la vente de chevaux ou de produits issus de l’élevage.
Les simples amateurs ou propriétaires de chevaux pour loisirs ne sont pas concernés par le régime du bail à ferme. Cette évolution vise à éviter que des terres soient indûment considérées comme agricoles et protégées par la législation du bail à ferme, alors qu’elles ne le sont pas au sens de la loi.

Vérification des codes NACE : un réflexe à adopter
La vérification des codes NACE du (candidat-)locataire est un geste simple qui peut éviter bien des problèmes.
Même si ces codes ne constituent pas une preuve absolue du statut d’agriculteur, ils permettent de vérifier la présence d’activités agricoles déclarées.

Nos conseils
Nous vous recommandons de toujours vous informer auprès d’experts, de prendre les précautions nécessaires ou de faire appel à un gestionnaire spécialisé.
Chez Terra, nous sommes à votre disposition pour vous accompagner dans la gestion de vos terres, qu’elles soient libres ou non.

N’hésitez pas à contacter nos experts au 014/98.01.32 ou par mail à info@terra.estate.