Het begrip pachtcontract, hoewel oud, blijft vaak onbekend of onderschat bij veel eigenaars en landbouwers.
Het is niet ongewoon te horen dat de relatie met de landbouwende huurder goed is en dat hij geen bezwaar zal maken tegen het vrijmaken van het land in geval van verkoop of herneming. Toch leert de praktijk én de recente hervorming van de pachtwetgeving dat het beter is zich te wapenen tegen onaangename verrassingen.

Een gemoderniseerd wettelijk kader
De hervorming van de pachtwet, die op 1 januari 2020 in werking trad, heeft het juridische kader voor het verhuren van landbouwgrond in Wallonië en Vlaanderen grondig gewijzigd. Ze wil landbouwers meer zekerheid bieden, maar geeft eigenaars ook nieuwe beheersmiddelen, moedigt schriftelijke contracten aan en verduidelijkt de voorwaarden en looptijden van pachtcontracten.. Voortaan moet elk nieuw pachtcontract schriftelijk worden opgesteld en aan de bevoegde administratie worden gemeld. Bestaat er nog een mondeling contract, dan kan elke partij de schriftelijke vastlegging ervan bij de vrederechter vragen..

In Vlaanderen kwam de hervorming later: het nieuwe Vlaamse pachtdecreet (Pachtdecreet) werd aangenomen op 4 oktober 2023 en gepubliceerd op 28 november 2023. Deze hervorming is weliswaar minder ‘revolutionair’ dan die in Wallonië, maar voert ook specifieke regels in voor het Vlaamse Gewest, met name op het vlak van de verplichte schriftelijke opmaak van pachtcontracten en de kennisgeving aan de bevoegde administratie..
De precieze modaliteiten (duur, voorwaarden voor verlenging, enz.) kunnen verschillen tussen de twee regio’s, aangezien elke entiteit nu over haar eigen regelgeving inzake pacht beschikt..

Definitie en landbouwgebruik
Volgens de nieuwe wet wordt landbouwgrond als bezet beschouwd wanneer deze regelmatig wordt geëxploiteerd door een actieve landbouwer, met als doel landbouwproducten te produceren en te verkopen. regelmatig door een boer activaDe wettelijke definitie spreekt van “de commerciële exploitatie van onroerende goederen met het oog op het produceren van landbouwproducten die hoofdzakelijk bestemd zijn voor verkoop”.

Onderverhuring en ruil
De nieuwe wetgeving handhaaft het verbod op het onderverhuren of ruilen van land dat onder een pachtovereenkomst valt zonder voorafgaande toestemming van de eigenaar, met uitzondering van onderverhuur aan nakomelingen of geadopteerde kinderen van de pachter (of zijn/haar echtgeno(o)t(e), in overeenstemming met artikel 31.

Berekening van de pachtprijs
Er is nog steeds een wettelijk maximum voor de pachtprijs: dit wordt berekend door het kadastraal inkomen te vermenigvuldigen met geen geïndexeerd met een pachtcoëfficiënt die om de drie jaar door de Landbouwcommissie wordt herzien. De nieuwe toepasselijke coëfficiënten worden regelmatig gepubliceerd en moeten door alle contracten worden gerespecteerd.
U kunt ze hier vinden hier.

Vrije of bezette grond?
Land wordt "vrij" genoemd als het niet wordt bewerkt volgens de wettelijke definitie.
Het kan ook als vrij worden beschouwd als het wordt verhuurd aan een particulier of aan een paardenfokker die geen producentennummer heeft of een actief bedrijfsnummer met NACE-codes die gekoppeld zijn aan landbouw.
Pas echter op voor paardenfokkers met een producentennummer.

Paardenfokkerij: wat verandert er?
De hervorming van de pachtwet heeft duidelijkheid gebracht over de paardenhouderij. Voortaan wordt paardenhouderij enkel als landbouwactiviteit erkend als de houder beschikt over een producentennummer en een ondernemingsnummer met landbouw-NACE-codes (NACEBel 01 en subcodes), en als de activiteit hoofdzakelijk gericht is op de productie en verkoop van paarden of producten uit de paardenhouderij. Loutere hobbyhouders of eigenaars van recreatiepaarden vallen niet onder het pachtregime. Deze evolutie wil vermijden dat gronden onterecht als landbouwgrond worden beschermd door de pachtwet, terwijl ze dat wettelijk niet zijn...

Controle van de NACE-codes: een nuttige reflex
Het controleren van de NACE-codes van de (kandidaat-)huurder is een eenvoudige stap die veel problemen kan voorkomen. Ook al zijn deze codes geen sluitend bewijs van het statuut van landbouwer, ze laten wel toe na te gaan of er landbouwactiviteiten zijn aangegeven.

Ons advies
Wij raden u aan steeds advies in te winnen bij experten, de nodige voorzorgen te nemen of samen te werken met een gespecialiseerde beheerder. Bij Terra staan wij voor u klaar om u te begeleiden bij het beheer van uw gronden, of ze nu vrij zijn of niet.

Aarzel niet om onze experten te contacteren op 014/98.01.32 of per mail via info@terra.estate.